7 augustus 2026 | Justin van de Grootevheen  |  JVDG juridisch advies  |  Leestijd: circa 13 minuten

Inleiding

Vergunningvrij bouwen bestaat onder de Omgevingswet uit twee aparte toetsen: een technische en een ruimtelijke. Zegt uw gemeente dat uw dakkapel, schuur of aanbouw niet vergunningvrij is? Dan bestaat de kans groot dat de gemeente maar één van de twee heeft beoordeeld. Dit artikel is voor particulieren en ondernemers die dat oordeel willen controleren, voordat ze bouwen of voordat ze bezwaar maken.

Een bouwwerk is pas volledig vergunningvrij als het aan beide toetsen voldoet. Beoordeelt de gemeente maar één van de twee? Dan is de conclusie vaak onvolledig of onjuist.

Dit artikel laat zien hoe de beoordeling wél moet, wat de meest voorkomende fouten zijn, wat de gemeente wel en niet mag en wat u doet als u het niet eens bent met het oordeel.

1. Waarom gemeenten en initiatiefnemers elkaar soms verkeerd begrijpen

Onder de oude Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gold één vergunning voor bouwen. Onder de Omgevingswet is dat verleden tijd. De wetgever splitste de bouwactiviteit in twee delen: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit. Dit heet in de praktijk ‘de knip’.

Die knip is precies waar het vaak misgaat. Een ambtenaar zegt: ‘Uw dakkapel is niet vergunningvrij.’ Maar niet vergunningvrij waarvoor? Voor de bouwtechnische toets? Voor de ruimtelijke toets? Of voor allebei? Zonder dat onderscheid weet u als initiatiefnemer niet waar u aan toe bent, en toetst de gemeente soms zelf niet consequent.

Dit verschil is geen technische bijzaak. Het bepaalt of u een vergunning nodig heeft, een melding moet doen, of gewoon kunt beginnen.

Ook de gemeente zelf loopt hierin regelmatig vast. De Omgevingswet is nog relatief nieuw, veel omgevingsplannen zijn nog in ontwikkeling en de bruidsschat verschilt per situatie. Een ambtenaar die onder de Wabo jarenlang met bijlage II van het Besluit omgevingsrecht werkte, moet nu met een heel andere systematiek werken. Dat verklaart waarom afwijzingen soms onzorgvuldig zijn, niet omdat de gemeente onwelwillend is, maar omdat het systeem zelf ingewikkelder is geworden.

2. Hoe vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet werkt

Artikel 5.1 van de Omgevingswet legt de basis. Lid 1 regelt de vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit. Lid 2 regelt de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit. Beide leden werken los van elkaar.

Dat betekent: een bouwwerk is vergunningvrij voor de technische bouwactiviteit, voor de omgevingsplanactiviteit, of voor beide. Pas als aan beide voorwaarden is voldaan, hoeft u helemaal geen omgevingsvergunning aan te vragen.

Kort samengevat:

• Technische bouwactiviteit: gaat over de bouwkwaliteit. Denk aan constructieveiligheid en brandveiligheid. Geregeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
• Omgevingsplanactiviteit: gaat over de ruimtelijke inpassing. Denk aan uiterlijk, plaatsing en omvang. Geregeld in het omgevingsplan, deels aangevuld met rijksregels uit het Bbl.

3. Technische bouwactiviteit versus omgevingsplanactiviteit

De technische bouwactiviteit

De artikelen 2.25 en 2.26 Bbl wijzen de vergunningplichtige bouwwerken aan: artikel 2.25 gaat over bouwwerken met een dak, artikel 2.26 over bouwwerken zonder dak. Valt uw bouwwerk niet onder een van deze artikelen? Dan is het al vergunningvrij voor de technische toets.

Valt het er wel onder? Dan bekijkt u artikel 2.27 Bbl. Dit artikel bevat twee soorten uitzonderingen:

• Verbouwingen waarbij de draagconstructie, de brandcompartimentering en de gevelisolatie niet wijzigen.
• Specifiek genoemde bouwwerken, zoals dakkapellen, zonnepanelen, nutsvoorzieningen tot 5 meter hoogte, zwembaden en bouwketen.

Gaat het om een bouwwerk in gevolgklasse 1, zoals een grondgebonden woning (artikel 2.17 Bbl)? Dan geldt geen vergunningplicht, maar wel een meldingsplicht: een melding vooraf (artikel 2.18 en 2.19 Bbl) en een gereedmelding achteraf (artikel 2.21 Bbl). Dit hangt samen met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De technische controle verschuift dan van de gemeente naar een onafhankelijke kwaliteitsborger. Dat maakt de voorbereiding niet lichter, eerder zwaarder: u regelt zelf een kwaliteitsborger en een controleplan, vóórdat u start. De volledige procedure, van vergunningcheck tot ingebruikname, staat stap voor stap uitgelegd in Bouwmelding Wkb uitgelegd: van vergunningcheck tot ingebruikname.

De omgevingsplanactiviteit

Een omgevingsplan is de gemeentelijke regeling voor de fysieke leefomgeving. Het vervangt het bestemmingsplan en bevat onder meer regels over bouwhoogte, bebouwingspercentage en uiterlijk. Elke gemeente heeft één omgevingsplan, dat de gemeente de komende jaren stap voor stap aanvult en aanpast.

Voor de omgevingsplanactiviteit geldt de hoofdregel dat het omgevingsplan de vergunningplicht bepaalt. Het Rijk wijst daarnaast een aantal activiteiten aan die altijd vergunningvrij zijn, ongeacht wat de gemeente in het omgevingsplan regelt. Deze staan in artikel 2.29 Bbl, met uitsluitingen in artikel 2.30 Bbl, bijvoorbeeld voor monumenten en rijksbeschermde stadsgezichten (cultureel erfgoed).

Heeft uw gemeente het omgevingsplan nog niet aangepast? Dan geldt de bruidsschat: de tijdelijke overgangsregels in het omgevingsplan. Artikel 22.26 regelt de vergunningplicht, artikel 22.27 de uitzonderingen daarop (mits het bouwwerk voldoet aan de regels van het omgevingsplan), artikel 22.28 de uitsluitingen en artikel 22.36 de activiteiten die van rechtswege in overeenstemming zijn met het omgevingsplan.

Let op Steeds meer gemeenten vervangen de bruidsschat inmiddels door eigen regels. Amstelveen deed dat eind 2025 en bood daarmee meer ruimte voor vergunningvrij bouwen. Een omwonende vroeg de rechter dit besluit te schorsen; de Afdeling wees dat verzoek begin 2026 af, vooruitlopend op de uitspraak in de hoofdzaak. De zaak is dus nog niet definitief beslist. Ga hoe dan ook niet blind uit van de bruidsschat-artikelen die u vindt. Controleer altijd het actuele omgevingsplan van uw eigen gemeente via het Omgevingsloket.

 

Meer lezen over uw situatie Deze twee toetsen komen ook terug in eerdere artikelen op jvdgjuridischadvies.nl: Dakkapel vergunningvrij of niet? en Erfafscheiding plaatsen: mag dat zonder vergunning?. Wilt u uw eigen dossier laten beoordelen? Neem contact op via jvdgjuridischadvies.nl/contact of bel 06-41 56 35 07.

4. Veelgemaakte beoordelingsfouten

Deze drie fouten zie ik het meest terugkomen, zowel bij initiatiefnemers als bij gemeenten zelf.

Fout 1: de technische en ruimtelijke toets door elkaar halen. Een gemeente concludeert soms ‘niet vergunningvrij’ op basis van maar één van de twee toetsen, zonder dat te benoemen. Voor de initiatiefnemer blijft dan onduidelijk of het probleem in de constructie zit, in het uiterlijk, of in allebei. Vraag altijd concreet naar de activiteit waarvoor vergunningvrijheid geldt, en naar het artikel waarop dat is gebaseerd.

Fout 2: dak en geen dak verwarren. Artikel 2.25 Bbl gaat over bouwwerken met een dak, artikel 2.26 over bouwwerken zonder dak. Bij verbouwingen waarbij het dak verandert, kiest u het verkeerde toetsingskader als u dit door elkaar haalt. De rechtbank Noord-Nederland behandelde deze vraag voor het eerst expliciet (Rb. Noord-Nederland 20 februari 2026, ECLI:NL:RBNNE:2026:407).

Fout 3: vergunningvrij aanzien voor regelvrij. Een vergunningvrij bouwwerk hoeft niet vooraf getoetst te worden, maar moet nog steeds voldoen aan de regels van het Bbl en het omgevingsplan. Bij ernstige ontsiering kan de gemeente achteraf optreden via het repressief welstandstoezicht (welstandsexces). Dat gebeurde bijvoorbeeld bij een vergunningvrije dakkapel in Eindhoven (Rb. Oost-Brabant 21 maart 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:1580). De voorzieningenrechter was echter in deze zaak van oordeel dat er grenzen zijn aan het zogenoemde repressieve welstandstoezicht.

5. Vergunningvrij bouwen in de praktijk: vier voorbeelden

Voorbeeld 1: de dakkapel. Een dakkapel in het achterdakvlak is meestal vergunningvrij, zowel technisch (artikel 2.27 Bbl) als ruimtelijk (artikel 2.29 Bbl). Staat de woning in een rijksbeschermd stadsgezicht? Dan geldt de ruimtelijke vrijstelling niet automatisch. Controleer dit altijd voordat u begint, ook als de dakkapel op het eerste gezicht aan alle maten voldoet. Een uitgebreide toelichting met recente uitspraken staat in Dakkapel vergunningvrij of niet? Wanneer toets je aan het omgevingsplan.

Voorbeeld 2: het zwembad. Een op de grond staand zwembad (of bubbelbad) is vergunningvrij voor de technische bouwactiviteit (artikel 2.27, tweede lid, Bbl). Een (deels) verdiept zwembad is niet vergunningvrij. De ruimtelijke toets loopt via een eigen spoor: het omgevingsplan. De bruidsschatregel luidt als volgt: “een zwembad, bubbelbad of soortgelijke voorziening of een vijver op het gebouwerf bij een woning of woongebouw, als deze niet van een overkapping is voorzien”. Beide vragen beantwoordt u apart. Maar let op: de gemeente kan het plan aangepast hebben.

Voorbeeld 3: het bijgebouw als tweede woning. Een bijbehorend bouwwerk kan vergunningvrij zijn voor bouwen, maar het gebruik als zelfstandige woning is een aparte kwestie. Ik zie regelmatig dat mensen een vergunningvrije schuur bouwen en die vervolgens bewonen, zonder te beseffen dat dat gebruik zelf een omgevingsplanactiviteit is waarvoor een vergunning nodig is. Bouwen en gebruiken zijn dus twee losse toetsen, net als de technische en de ruimtelijke kant van bouwen dat zijn.

Voorbeeld 4: de ondernemer met een bedrijfsloods. Ook buiten de particuliere praktijk speelt dit. Een ondernemer die een loods uitbreidt, denkt vaak alleen aan de constructieve kant: draagt het dak het gewicht, voldoet de brandcompartimentering. De ruimtelijke kant, zoals het toegestane bebouwingspercentage op het bedrijventerrein of de regels uit het omgevingsplan voor bedrijfsbebouwing, blijft dan onderbelicht. Bij bedrijfsmatig bouwen is de kans op een overtreding van de omgevingsplanactiviteit minstens zo groot als bij particuliere bouwwerken, en de financiële gevolgen van een bouwstop zijn vaak groter.

6. Jurisprudentie

Onderstaand overzicht toont de belangrijkste actuele uitspraken over vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet.

Uitspraak	Kernpunt
ECLI:NL:RBNNE:2026:407 (20 februari 2026)	Eerste uitspraak over het onderscheid tussen bouwwerken met en zonder dak (artikel 2.25 versus 2.26 Bbl).
ECLI:NL:RBOBR:2025:1580 (21 maart 2025)	Vergunningvrij bouwen sluit een welstandsexces niet uit.
ECLI:NL:RVS:2026:814 (13 februari 2026)	Gemeenten vervangen de bruidsschat door eigen, vaak ruimere regels voor vergunningvrij bouwen (Amstelveen).
ECLI:NL:RBAMS:2025:6754 (2 oktober 2025)	Vervolg op de jurisprudentielijn over de vraag wanneer iets een ‘bouwwerk’ is in de zin van de Omgevingswet.

7. Wat als er al gebouwd is en de gemeente wil handhaven?

Staat er al een bouwwerk en ontvangt u een handhavingsbrief? Dan gelden aparte spelregels. De gemeente heeft een beginselplicht tot handhaving: bij een overtreding grijpt zij in principe in. Er zijn twee uitzonderingen: het bouwwerk kan alsnog een vergunning krijgen, of het ingrijpen weegt niet op tegen de belangen die daarmee gemoeid zijn.

De eerste uitzondering heet legalisatie: het bouwwerk kan alsnog een vergunning krijgen, bijvoorbeeld door alsnog een aanvraag in te dienen die de gemeente kan goedkeuren. Voordat de gemeente een last onder dwangsom oplegt, moet zij dit eerst zorgvuldig onderzoeken. In de praktijk zie ik dit onderzoek regelmatig ontbreken, of teruggebracht tot een paar algemene zinnen. Ontbreekt dat onderzoek, of is het te summier? Dan is dat een zelfstandige grond om bezwaar te maken. Beter is om, voordat de gemeente een besluit neemt, actief contact op te nemen met de gemeente. In die fase is het wellicht ook mogelijk om met een kleine aanpassing van het plan als nog medewerking te verkrijgen.

Of ingrijpen in verhouding staat tot de overtreding – de evenredigheidstoets – speelt hierbij een steeds grotere rol. Een kleine overtreding met weinig gevolgen voor de omgeving weegt anders dan een overtreding die overlast of onveiligheid veroorzaakt. Ga dus niet alleen na of het bouwwerk vergunningvrij is, maar ook of ingrijpen in uw situatie in verhouding staat tot de overtreding. Kocht u een woning met een bouwwerk dat achteraf niet in orde is? Lees ook Woning gekocht met illegale aanbouw? Dit betekent het instandhoudingsverbod.

8. Checklist en conclusie

Checklist: is uw bouwwerk vergunningvrij?

1. Beoordeel de technische bouwactiviteit apart: valt uw bouwwerk onder artikel 2.25 of 2.26 Bbl? Zo ja, geldt een uitzondering via artikel 2.27 Bbl?
2. Controleer of gevolgklasse 1 van toepassing is: dan geldt geen vergunningplicht, maar wel een meldingsplicht via het Wkb-traject.
3. Beoordeel de omgevingsplanactiviteit apart: staat uw bouwwerk in artikel 2.29 Bbl, of in de bruidsschat- of omgevingsplanregels van uw gemeente?
4. Controleer uitsluitingen: ligt uw perceel in een rijksbeschermd stadsgezicht, bij een monument, of gelden er lokale beperkingen uit het omgevingsplan?
5. Ga bij bestaande bouwwerken na of het gebruik zelf ook is toegestaan, los van de vraag of het bouwen vergunningvrij was.
6. Vraag de gemeente om schriftelijk te benoemen of een afwijzing of handhavingsbrief over de technische toets gaat, de ruimtelijke toets, of beide, en het artikel waarop de gemeente zich beroept.
7. Twijfelt u, of loopt u tegen een handhavingsbrief aan? Schakel op tijd juridisch advies in, vóórdat u gaat bouwen of vóórdat u reageert op een besluit. Let daarbij op de bezwaartermijn van zes weken.

Conclusie

Vergunningvrij bouwen is geen gevoelskwestie. Het is een optelsom van twee toetsen, met eigen artikelen en eigen rechtspraak. Zegt de gemeente ‘niet vergunningvrij’? Vraag naar de toets en naar het artikel waarop de gemeente zich baseert. Zegt de gemeente niets over handhaving? Ook dat is niet altijd terecht.

Voor particulieren betekent dit vooral: laat u niet met een half antwoord wegsturen. Voor ondernemers en gemeenten betekent het vooral: borg in het proces dat de organisatie beide toetsen apart en volledig doorloopt, vóórdat een besluit de deur uitgaat. Dat scheelt bezwaarschriften, vertraging en onnodige discussies achteraf.

Veelgestelde vragen

Wanneer heb ik voor een dakkapel geen vergunning nodig?

Meestal als de dakkapel in het achterdakvlak staat, aan de maatvoering uit artikel 2.29 Bbl voldoet, en uw perceel niet in een rijksbeschermd stadsgezicht of bij een monument ligt.

Kan de gemeente achteraf nog handhaven bij een vergunningvrij bouwwerk?

Ja, bij ernstige ontsiering van het uiterlijk treedt de gemeente op via het repressief welstandstoezicht, ook zonder dat vooraf een vergunning nodig was.

Wat doe ik als de gemeente mijn bouwwerk ten onrechte niet vergunningvrij noemt?

Vraag eerst schriftelijk of de gemeente de technische toets heeft uitgevoerd, de ruimtelijke toets, of beide. Vaak is de beoordeling onvolledig.

Gelden de bruidsschatregels nog in mijn gemeente?

Niet altijd. Steeds meer gemeenten vervangen de bruidsschat door eigen regels in het omgevingsplan. Controleer dit per gemeente via het Omgevingsloket. Lees ook: Regels op de kaart: zo vind je regels zonder te verdwalen. De bruisschatregels staan ook in het omgevingsplan.

Is een vergunningvrij bouwwerk ook meldingsvrij?

Niet altijd. Bouwwerken in gevolgklasse 1 kennen geen vergunningplicht, maar wel een meldingsplicht vooraf en een gereedmelding achteraf. Deze meldplicht geldt alleen voor de technische bouwactiviteit. U heeft bijna altijd ook een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig.

Twijfelt u over uw situatie? Twijfelt u of uw bouwwerk echt vergunningvrij is, of ligt er een handhavingsbrief op tafel? Meer over deze dienst leest u op jvdgjuridischadvies.nl/vergunningsvrij-bouwen. Neem contact op via jvdgjuridischadvies.nl/contact, bel 06-41 56 35 07 of mail naar info@jvdgjuridischadvies.nl. Ik denk met u mee, voordat u onnodig risico loopt.