Justin van de Grootevheen | 5 juni 2026 | Leestijd: ca. 5 minuten
Een omgevingsvergunning voor het bouwen (bouwvergunning) geeft zekerheid – maar geen eeuwige zekerheid. Gebruik je de vergunning lang niet, dan kan de gemeente haar intrekken. Onder de Omgevingswet mag de gemeente al na één jaar zonder gebruik een intrekkingsprocedure starten.
Financiering die uitliep, een drukke aannemer, een veranderde markt: die redenen voorkomen een intrekkingsprocedure niet automatisch. De gemeente moet ze wel meewegen. Wat telt, is of je kunt aantonen dat je de vergunning echt hebt gebruikt.
In dit artikel lees je wanneer intrekking dreigt, wat als gebruik telt, welk bewijs je nodig hebt en wat je direct moet doen na een voornemen.
| Kort samengevat: de gemeente mag een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor bouwen intrekken als je deze langere tijd niet gebruikt. Voorbereidende stappen zijn meestal niet genoeg. Alleen werkzaamheden die direct vallen onder de vergunde bouwactiviteit tellen sterk mee. Ontvang je een voornemen tot intrekking? Reageer dan snel met concreet bewijs. |
Mag de gemeente je omgevingsvergunning voor het bouwen intrekken?
Ja. Maar niet zomaar en niet zonder belangenafweging. Dat betekent dat de gemeente moet uitleggen waarom het algemeen belang bij intrekking zwaarder weegt dan jouw belang bij behoud van de vergunning.
Onder de Omgevingswet mag de gemeente een intrekkingsprocedure starten als gedurende één jaar geen activiteiten zijn verricht met gebruik van de vergunning. Staat in de vergunning een langere termijn? Dan geldt die. Die bevoegdheid staat in artikel 5.40 Omgevingswet.
Intrekking volgt niet automatisch. De gemeente moet je belangen meewegen: financieel belang, planning en reden voor de vertraging. Maar die belangen winnen niet automatisch.
| De kern: heb je de vergunning daadwerkelijk gebruikt? Daar draait de hele beoordeling om. |
Wat betekent intrekking van je bouwvergunning?
Bij intrekking vervalt de vergunning. Je mag daarna niet meer bouwen op basis van dat oude besluit.
De gevolgen zijn groot. Je moet een nieuwe vergunning aanvragen, getoetst aan de regels die nu gelden. Het omgevingsplan kan inmiddels zijn gewijzigd. Technische eisen kunnen strenger zijn. Nieuwe onderzoeken kunnen nodig zijn.
Een bouwmogelijkheid die jarenlang bestond, kan daarmee definitief verdwijnen. De rechter beschouwt een vergunning niet als een recht dat je onbeperkt kunt laten liggen.
Na intrekking moet je dus vaak opnieuw aanvragen. Dan gelden de actuele regels uit het omgevingsplan. Je kunt alvast zelf de regels op de kaart controleren, maar voor een definitieve beoordeling tellen ook beleid, maatwerk en de beoordeling van de gemeente mee.
Wanneer mag de gemeente je vergunning intrekken?
De intrekkingsbevoegdheid staat in artikel 5.40 Omgevingswet. De termijn van één jaar is het startpunt, maar het gaat niet alleen om het jaar direct vóór het intrekkingsbesluit.
De rechtbank Noord-Holland oordeelde in 2026 dat ook eerdere perioden van langer dan één jaar zonder gebruik meetellen. In die zaak ging het om een vergunning uit 1969. De eigenaren wilden die alsnog gebruiken. De rechtbank vond dat de gemeente mocht intrekken, omdat er al eerder perioden waren van meer dan één jaar zonder uitvoering.
| Ook als je kort vóór een intrekkingsprocedure begint met werken, kan de vergunning al kwetsbaar zijn door eerdere jaren van stilstand. |
Wat telt als gebruik van de vergunning?
Niet elke activiteit op je perceel telt. De werkzaamheden moeten vallen onder de vergunning die de gemeente wil intrekken.
Een voorbeeld: je hebt een vergunning voor een woning en bouwt eerst een garage. Dat voelt als een start van het bouwproject. Toch hoeft dat juridisch niet genoeg te zijn. De rechtbank Limburg oordeelde dat de bouw van een garage niet telde als gebruik van een vergunning voor een woning. De garage viel namelijk niet onder die vergunning. De gemeente mocht de vergunning daarom intrekken.
Dit telt meestal sterker mee:
- het aanbrengen van fundering voor het vergunde bouwwerk
- het uitvoeren van constructieve werkzaamheden aan het vergunde bouwwerk
- het plaatsen van blijvende bouwdelen die horen bij de vergunning
- werkzaamheden die duidelijk passen binnen de bouwtekeningen en voorschriften van de vergunning
- facturen, foto’s en bouwverslagen waaruit blijkt dat je bent gestart met het vergunde werk
Dit telt meestal niet genoeg mee:
- overleg met een aannemer
- offertes opvragen
- bodemonderzoek
- sloopwerk
- bouwrijp maken of grond egaliseren
- hekken plaatsen
- damwanden slaan
- werkzaamheden aan een ander bouwwerk dan het vergunde bouwwerk
De kern is simpel: bouwen aan iets anders redt je vergunning niet. De activiteit moet direct vallen onder de vergunde bouwactiviteit. Alleen dan kun je goed onderbouwen dat je de vergunning echt hebt gebruikt.
Let op: iets anders bouwen dan wat is vergund, helpt je meestal niet. Dat speelt ook vaak bij vergunningvrij bouwen. Bekijk daarom ook de veelgemaakte fouten bij vergunningvrij bouwen.
Bewijs moet precies aansluiten bij de vergunning
Foto’s van werkzaamheden zijn lang niet altijd genoeg. Je moet kunnen laten zien dat de werkzaamheden horen bij de vergunning die de gemeente wil intrekken.
In de zaak over de vergunning uit 1969 overlegden de eigenaren foto’s, verklaringen van buurtbewoners, een makelaarsoordeel en een bouwkundig rapport. Toch vond de rechtbank dit onvoldoende. Uit die stukken bleek niet duidelijk dat de werkzaamheden uitvoering gaven aan de specifieke vergunning. Offertes, facturen en materiaalbonnen ontbraken.
Goed bewijs sluit direct aan op het vergunde werk:
- offertes die verwijzen naar het vergunde bouwwerk
- facturen voor uitgevoerde bouwwerkzaamheden
- materiaalbonnen die passen bij het vergunde bouwdeel
- bouwverslagen
- foto’s vóór, tijdens en na werkzaamheden
- correspondentie met aannemer, constructeur of gemeente
- een planning met concrete uitvoeringsdata
| Bewijs van ‘iets doen aan het pand’ is niet genoeg. Het moet gaan om gebruik van deze vergunning. |
Voornemen intrekking omgevingsvergunning ontvangen?
Een voornemen is een waarschuwing. De gemeente heeft nog geen definitief besluit genomen. Dit is hét moment om te handelen – niet om af te wachten.
Doe dit direct:
- Controleer waarom de gemeente wil intrekken (beleid slapende vergunningen, locatiecontrole, termijnoverschrijding?)
- Reageer concreet – schrijf niet alleen dat je ‘nog steeds wilt bouwen’
- Verzamel bewijs dat direct aansluit op de vergunde activiteit
- Vraag het dossier op en controleer of de gemeente je belangen meeneemt
Let op: heeft de gemeente je al eerder gewaarschuwd? Dan ben je extra kwetsbaar. Kosten die je daarna maakt of werkzaamheden die je daarna start, komen eerder voor je eigen risico. De rechtbank Noord-Holland oordeelde in 2026 expliciet dat eerder waarschuwde eigenaren dit risico bewust namen.
Gaat de brief ook over strijdig gebruik, illegale bouw of een mogelijke bouwstop? Lees dan ook: brief van de gemeente over bouwen of gebruik ontvangen.
Vergunning al ingetrokken? Bezwaar maken tegen intrekking
Je kunt bezwaar maken. De termijn is meestal zes weken na bekendmaking van het besluit. In bezwaar draaien twee vragen:
- Was de gemeente bevoegd tot intrekking? (termijn en gebruik)
- Heeft de gemeente je belangen goed afgewogen? (investeringen, planning, persoonlijke omstandigheden, bedrijfsbelang, afrondbaarheid)
De Raad van State benadrukt dat alle betrokken belangen meewegen, ook financiële belangen van de vergunninghouder. Maar tijdsverloop en de vraag of de vertraging aan jou ligt, spelen zwaar.
Een bezwaar zonder bewijs haalt weinig. Een bezwaar met feiten, stukken en een concreet bouwpad staat sterk.
Oude vergunningen: extra risico
Bij oude vergunningen spelen aanvullende risico’s. De omgeving en de regels kunnen zijn veranderd. Een bouwplan dat vroeger paste, past nu soms niet meer.
In de zaak over de vergunning uit 1969 lag het pand in de Beemster, een gebied met bijzondere erfgoedwaarden. De gemeente vond dat het oude bouwplan de kernkwaliteiten van de omgeving aantastte. De rechtbank accepteerde dat belang. Het erfgoedbelang mocht zwaarder wegen dan het belang van de eigenaren bij uitvoering.
De Raad van State bevestigde in 2025 en 2026 hetzelfde patroon: een oude vergunning voor een rijhal (2002) en een bedrijfswoning waarbij de bouw al jaren niet was afgerond, mochten worden ingetrokken. Hoe ouder de vergunning en hoe langer de stilstand, hoe sterker de gemeente staat.
3 fouten die vergunninghouders vaak maken
1. Denken dat plannen genoeg zijn
Een planning, offerte of gesprek met een aannemer toont intentie. Geen gebruik. De gemeente en rechter willen aantoonbare voortgang.
2. Starten met iets anders dan vergund
Bouw je iets anders dan het vergunde werk? Dan helpt dat niet. Alleen activiteiten die vallen onder die specifieke vergunning tellen mee.
3. Te laat reageren op de gemeente
Een voornemen tot intrekking is het moment om je dossier op orde te brengen. Wie pas in de bezwaarfase begint met uitleg en bewijs, loopt achter.
Wat controleer je nu?
Heb je een oude bouwvergunning of omgevingsvergunning? Check dit:
- Wanneer is de vergunning verleend en onherroepelijk geworden?
- Is er een periode van meer dan één jaar geweest zonder gebruik, ook vroeger?
- Kun je aantonen dat je werkzaamheden vallen onder de vergunde activiteit?
Ontving je al een brief van de gemeente? Reageer direct. Vraag het dossier op. Controleer het gemeentelijk beleid. Verzamel bewijs dat naadloos aansluit op de vergunde activiteit.
| Juridische check nodig?
Ontving je een voornemen tot intrekking? Of is je vergunning al ingetrokken? JVDG Juridisch Advies toetst je dossier snel en concreet: de vergunning, het gebruik, het bewijs en je kansen in bezwaar. Neem contact op via het contactformulier. Stuur de brief van de gemeente, de vergunning en je bewijsstukken mee. Dan kan ik snel beoordelen waar de ruimte zit. 👉 jvdgjuridischadvies.nl/contact | info@jvdgjuridischadvies.nl | 06-41563507 |
Conclusie: een vergunning vraagt om actie
Een omgevingsvergunning voor het bouwen (bouwvergunning) blijft waardevol, maar niet vanzelf veilig. Wie te lang wacht, verliest soms meer dan alleen tijd.
Onder de Omgevingswet kan de gemeente intrekken als de vergunning lang niet wordt gebruikt. Daarbij telt niet alleen het laatste jaar vóór het besluit, ook eerdere perioden van stilstand maken de vergunning kwetsbaar.
Voorbereidende werkzaamheden en bouwen aan iets anders bieden weinig bescherming. Na een waarschuwing van de gemeente maak je kosten en start je werkzaamheden vaak op eigen risico.
| Wil je je vergunning behouden? Zorg voor aantoonbare voortgang met het vergunde bouwwerk. |
Gebruikte rechtspraak
De uitspraken hieronder laten zien hoe streng rechters kijken naar stilstand, voorbereiding en bewijs.
| Uitspraak | Kern |
|---|---|
| Rb. Limburg 9 april 2026 ECLI:NL:RBLIM:2026:3367 | Bouw van een garage telde niet als gebruik van een vergunning voor een woning. Gemeente mocht intrekken. |
| Rb. Midden-Nederland 16 december 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:6680 | Voorbereidende werkzaamheden waren niet genoeg. De rechter keek naar echte bouwactiviteiten met gebruik van de vergunning. |
| RvS 16 januari 2017 ECLI:NL:RVS:2017:69 | Bouwrijp maken, egaliseren, hekken plaatsen en bodemonderzoek vormen geen gebruik van de bouwvergunning. |
| RvS 22 januari 2025 ECLI:NL:RVS:2025:213 | Bij intrekking moet de gemeente alle belangen afwegen. Oude vergunningen blijven kwetsbaar bij langdurig niet-gebruik. |
| RvS 11 mei 2026 ECLI:NL:RVS:2026:2671 | Intrekking van een oude vergunning voor een bedrijfswoning bleef in stand. Tijdsverloop en ontbreken van concrete afronding wogen zwaar. |
| Rb. Noord-Holland 6 mei 2026 ECLI:NL:RBNHO:2026:4774 | Vergunning uit 1969 mocht worden ingetrokken. Eerdere perioden van stilstand tellen mee. Erfgoedwaarden wogen zwaar. |
Veelgestelde vragen
Wanneer mag de gemeente mijn bouwvergunning intrekken?
Als je de vergunning lang niet gebruikt. Onder de Omgevingswet geldt vaak een termijn van één jaar, ook als die stilstand eerder lag dan het jaar vóór het besluit. De gemeente moet je belangen meewegen.
Moet het gaan om het jaar direct vóór de intrekking?
Nee. Ook eerdere perioden van meer dan één jaar zonder gebruik kunnen de vergunning kwetsbaar maken. Werkzaamheden vlak vóór het intrekkingsbesluit tellen mee bij de belangenafweging, maar nemen de bevoegdheid niet automatisch weg.
Telt bouwrijp maken als gebruik van de vergunning?
Meestal niet. Bouwrijp maken, egaliseren, sloopwerk en bodemonderzoek gelden als voorbereiding. Echte bouwactiviteiten – constructief, van enige omvang, blijvend – wegen sterker.
Kan ik bezwaar maken tegen de intrekking?
Ja. Doe dit binnen zes weken na bekendmaking. Verzamel direct bewijs van gebruik, voortgang, planning en je belangen. Bezwaar zonder onderbouwing haalt weinig.
Is een oude bouwvergunning onbeperkt geldig?
Nee. Een oude vergunning wordt kwetsbaar als je lang niets doet. Nieuwe regels, erfgoedwaarden en ruimtelijke keuzes kunnen meewegen bij de intrekkingsbeoordeling.
Wat doe ik na een voornemen tot intrekking?
Reageer snel en concreet. Geef bewijs van wat je hebt gedaan, waarom vertraging ontstond en wanneer je start met de vergunde bouwactiviteit. Wacht niet op het definitieve besluit.
| Twijfel je of je vergunning nog veilig is? Laat je vergunning, bewijs en risico’s toetsen voordat de gemeente een definitief besluit neemt.
Wil je weten wat er gebeurt nadat je contact opneemt? Lees dan hoe ik werk. |
