Justin van de Grootevheen | 8 juli 2026 | Leestijd: ca. 11 minuten
Koopt u een woning met een aanbouw, dakkapel of schuur zonder juiste vergunning? Dan koopt u niet alleen extra ruimte. U neemt ook een handhavingsrisico over.
Sinds 1 april 2007 kan de gemeente de huidige eigenaar aanspreken op het in stand laten van een illegaal bouwwerk. Dat geldt ook als u de aanbouw niet zelf heeft gebouwd. De gemeente kan dan een last onder dwangsom opleggen, legalisatie vragen of eisen dat u het bouwwerk aanpast of verwijdert.
Toch is niet elke situatie hetzelfde. De bouwdatum, de vergunningen, het omgevingsplan, de technische bouwregels uit het Bbl en de datum waarop u eigenaar werd, bepalen uw positie. In dit artikel leest u wat het instandhoudingsverbod betekent, welke risico’s u loopt en wat u vóór de koop of na een brief van de gemeente moet controleren.
| Kort antwoord: een aanbouw zonder vergunning wordt niet vanzelf legaal. Koopt u na 1 april 2007 een woning met een illegaal bouwwerk, dan kan de gemeente u als huidige eigenaar aanspreken. Kocht u vóór die datum en had u geen concrete aanwijzingen voor de overtreding, dan kan rechtszekerheid bescherming bieden tegen een last onder dwangsom. Controleer daarom vóór de koop de vergunningen, tekeningen, bouwdatum en het geldende omgevingsplan. |
Wanneer is een aanbouw illegaal?
Een bouwwerk is niet automatisch illegaal omdat u geen vergunning terugvindt in het gemeentelijk dossier. De volgende situaties komen vaak voor:
- Er was een vergunning nodig, maar die is nooit aangevraagd of verleend.
- Er is een vergunning verleend, maar het bouwwerk wijkt af van wat is vergund.
- Het bouwwerk voldoet niet aan de technische bouwregels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
- Het bouwwerk is in strijd met het omgevingsplan.
- Het bouwwerk was ooit legaal, maar is later zonder toestemming gewijzigd of vergroot.
Sinds de Omgevingswet geldt een extra aandachtspunt: de knip tussen de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit. Daardoor kan een aanbouw bouwtechnisch in orde zijn, maar ruimtelijk toch vergunningplichtig of in strijd met het omgevingsplan zijn.
Technisch vergunningvrij is niet hetzelfde als volledig vergunningvrij
Artikel 5.1 Omgevingswet maakt onderscheid tussen twee activiteiten:
- Artikel 5.1, eerste lid, onder a: verbod om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. Dit is de toets aan het omgevingsplan – vroeger de toets aan het bestemmingsplan en de welstandseisen.
- Artikel 5.1, tweede lid, onder a: verbod om zonder omgevingsvergunning een technische bouwactiviteit te verrichten. Dit is de bouwtechnische toets aan het Bbl.
Die twee toetsen staan naast elkaar. Een aanbouw kan technisch vergunningvrij zijn op grond van artikel 2.27 Bbl, maar toch een vergunning of toestemming nodig hebben voor de omgevingsplanactiviteit. Andersom kan het omgevingsplan ruimte bieden, terwijl de technische bouwactiviteit nog vergunningplichtig of meldingsplichtig is. Controleer daarom altijd beide sporen: technisch en ruimtelijk.
| Praktijkvoorbeeld: een rechtbank beoordeelde een dakuitbouw die bouwtechnisch onder de vrijstelling voor dakkapellen viel. Toch was sprake van een overtreding, omdat voor de omgevingsplanactiviteit wél een vergunning nodig was en die ontbrak. Voor uw aanbouw geldt hetzelfde principe: technisch vergunningvrij is niet hetzelfde als volledig vergunningvrij.
Rechtbank Den Haag 10 april 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:9144 |
Let op: vergunningvrij bouwen helpt niet altijd achteraf. Is een bouwwerk in het verleden zonder de vereiste vergunning gebouwd, in stand gehouden of gebruikt? Dan is de vraag of de huidige vergunningvrije regels dat gebrek alsnog repareren. Dat vraagt om een concrete toets. Artikel 2.22 Bbl sluit vergunningvrij bouwen in bepaalde situaties uit, bijvoorbeeld bij een bestaand bouwwerk dat al zonder vereiste vergunning is gebouwd of gebruikt.
Risico’s voor de koper
Na de aankoop kan de gemeente u aanspreken als zij een overtreding ziet. Dat gebeurt vaak na een melding van buren, een nieuwe vergunningaanvraag, verkooponderzoek of controle.
Afhankelijk van de situatie kan de gemeente:
- een waarschuwing geven;
- een last onder dwangsom opleggen;
- een last onder bestuursdwang opleggen;
- eisen dat u het bouwwerk aanpast of verwijdert;
- legalisatie verlangen, als dat mogelijk is.
Legalisatie, aanpassing of sloop brengt vaak kosten mee. Denk aan tekeningen, constructieve gegevens, leges, advieskosten, aannemerskosten en schade in de relatie met de verkoper.
Wat betekent het instandhoudingsverbod?
Het instandhoudingsverbod betekent dat een eigenaar een zonder vergunning gebouwd bouwwerk niet zonder meer in stand mag laten. Vóór 1 april 2007 kon de gemeente vooral optreden tegen degene die zelf zonder vergunning had gebouwd of daartoe opdracht had gegeven. Na verkoop stond de gemeente vaak zwakker tegenover de nieuwe eigenaar.
Sinds 1 april 2007 ligt dat anders. Vanaf die datum kan ook de huidige eigenaar als overtreder worden aangemerkt voor het in stand laten van een illegaal bouwwerk. Onder de Omgevingswet loopt deze lijn door via de vergunningplichten uit artikel 5.1 Omgevingswet en de regels in het geldende omgevingsplan. In veel gemeenten staat het instandhoudingsverbod nog in artikel 22.26 van de bruidsschat, maar controleer altijd de actuele tekst van het omgevingsplan.
| Praktisch betekent dit: koopt u nu een woning met een illegale aanbouw, dan loopt u zelf risico op handhaving. Onwetendheid beschermt u dan niet automatisch. |
Gekocht vóór 1 april 2007? Rechtszekerheid kan bescherming bieden
ABRvS 17 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL7766
ABRvS 11 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1263
- De bescherming geldt alleen zolang u zelf niets aan het bouwwerk hebt veranderd.
- De bescherming geldt alleen als u geen concrete aanwijzingen had dat er iets mis was.
Rechtszekerheid kan vooral bescherming bieden tegen een last onder dwangsom. Bestuursdwang blijft in bijzondere gevallen in beeld. Of de gemeente kosten kan verhalen, hangt af van de vraag of u als overtreder kan worden aangemerkt.
Kortom: de verkrijgingsdatum, de bouwdatum en uw eigen handelen bepalen uw juridische positie. Koopt u nu, dan telt de bescherming uit deze rechtspraak meestal niet.
Heeft de verkoper een informatieplicht?
Ja. Een verkoper moet belangrijke informatie delen waarvan hij weet, of behoort te weten, dat deze voor de koper van belang is. Bij een aanbouw zonder vergunning gaat het niet om een klein detail, maar om een juridisch en financieel risico.
Dat geldt ook wanneer bekend is dat:
- een vergunning ontbreekt;
- zonder vergunning is gebouwd;
- is afgeweken van een verleende vergunning;
- een handhavingsprocedure loopt of heeft gelopen;
- contact is geweest met de gemeente over het bouwwerk.
Verzwijgt de verkoper zulke informatie, dan kan aansprakelijkheid aan de orde zijn. Dat hangt af van de feiten, het koopcontract, de mededelingen van partijen, het onderzoek van de koper, de schade en het verband tussen de verzwijging en die schade.
Heeft de koper ook een onderzoeksplicht?
Ja, maar die plicht heeft grenzen. Een koper mag niet blind varen op alles wat de verkoper zegt. Tegelijk hoeft een koper er niet automatisch van uit te gaan dat een bestaande aanbouw illegaal is.
Twijfelt u over de status van een aanbouw, dakkapel of schuur? Vraag dan vóór de koop om:
- verleende vergunningen;
- bouwtekeningen;
- eventuele correspondentie met de gemeente;
- de juridische status van het bouwwerk;
- constructieve gegevens;
- de bouwdatum en datum van eventuele wijzigingen;
- de juridische status in het omgevingsplan.
Leg gemaakte afspraken vast in de koopovereenkomst. Denk aan een garantie, ontbindende voorwaarde, herstelafspraak of verrekening in de koopsom.
Kan de gemeente nog handhaven? De beginselplicht
Vaak wel. Een illegale situatie wordt niet automatisch legaal doordat de tijd verstrijkt. Bij een overtreding geldt de beginselplicht tot handhaving: de gemeente treedt in de regel op.
Op die beginselplicht bestaan twee uitzonderingen:
- er is concreet zicht op legalisatie, bijvoorbeeld omdat het omgevingsplan het bouwwerk inmiddels toestaat;
- handhaving is onevenredig in verhouding tot de belangen die ermee gediend zijn — dit doet zich niet snel voor.
De gemeente moet dus belangen afwegen. Niet elke overtreding eindigt met sloop. Maar zonder legalisatiemogelijkheid of bijzondere omstandigheden staat de eigenaar zwak.
Wat moet u doen bij twijfel of een brief van de gemeente?
Neem niet direct aan dat sloop de enige uitkomst is. Werk eerst volgens dit stappenplan:
- achterhaal wanneer het bouwwerk is gebouwd en wanneer u eigenaar bent geworden;
- vraag vergunningen, tekeningen en oude correspondentie op;
- toets het bouwwerk aan het geldende omgevingsplan;
- toets de technische bouwactiviteit aan het Bbl;
- beoordeel of legalisatie haalbaar is en of bezwaar of beroep zin heeft;
- controleer of rechtszekerheid, evenredigheid of andere bijzondere omstandigheden een rol spelen;
- reageer op tijd als u een voornemen, last onder dwangsom of besluit ontvangt.
In veel dossiers zijn er meer routes dan sloop: legalisatie, aanpassing, overleg met de gemeente, zienswijze, bezwaar of een civiel traject richting verkoper.
| Juridische check nodig?
Brief van de gemeente, of twijfel vóór de koop? Ik toets de vergunningstatus, het omgevingsplan en uw kansen bij legalisatie of bezwaar. 👉 jvdgjuridischadvies.nl/contact | info@jvdgjuridischadvies.nl | 06-41563507 |
Praktische checklist
Voor kopers
- Vraag altijd vergunningen en bouwtekeningen op.
- Controleer grote verbouwingen vóór de koop.
- Vraag wanneer de aanbouw is gerealiseerd. Vóór of na 1 april 2007 maakt juridisch verschil.
- Bewaar alle stukken van de verkoper.
Leg garanties of afspraken vast in de koopovereenkomst.
Voor verkopers
- Wees volledig over uitgevoerde verbouwingen.
- Verstrek beschikbare vergunningen en tekeningen.
- Meld lopende procedures of eerdere contacten met de gemeente.
Voorkom discussie achteraf door de status van het bouwwerk vóór verkoop te laten controleren.
Drie fouten die ik vaak zie
1. Denken dat een aanbouw na verloop van tijd vanzelf legaal wordt
Dat klopt niet. Zonder legalisatie, rechtszekerheid of een andere juridische grond blijft een overtreding een overtreding, ook na tientallen jaren.
2. Aannemen dat sloop de enige uitkomst is
Vaak is legalisatie beschikbaar, of blijkt bij nader onderzoek dat een last onder dwangsom juridisch kwetsbaar is. Onderzoek dit eerst, voordat u actie onderneemt.
3. Geen navraag doen naar de bouwdatum
De bouwdatum en de datum waarop u eigenaar werd, bepalen uw juridische positie. Zonder die data kunt u het risico niet goed inschatten.
Juridische bronnen en rechtspraak
De kern van dit artikel steunt op de volgende juridische bronnen en rechtspraak. Controleer bij een concreet dossier altijd het actuele omgevingsplan.
| Uitspraak | Kern |
| ABRvS 17 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL7766 | De rechtszekerheid verzet zich tegen een last onder dwangsom wegens het instandhoudingsverbod, als de eigenaar het bouwwerk vóór 1 april 2007 heeft verworven zonder concrete aanwijzingen van een overtreding. |
| ABRvS 11 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1263 | Bevestiging van de lijn uit 2010. De eigenaar die het bouwwerk in 1982 had verworven, was geen overtreder voor dat deel. Voor bouwwerken die hij zelf later bouwde of vernieuwde, was hij dat wel. |
- Omgevingswet, artikel 5.1: vergunningplichten voor onder meer de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit.
- Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.22, 2.27, 2.29 en 2.30: technische bouwactiviteit en vergunningvrije bouwactiviteiten.
- Omgevingsplan: regels voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken. In veel gemeenten staat het instandhoudingsverbod nog in artikel 22.26 van de bruidsschat.
Veelgestelde vragen
Wordt een aanbouw zonder vergunning ooit vanzelf legaal?
Nooit automatisch. Er bestaat geen algemene verjaringstermijn voor bouwen zonder vergunning. Alleen concreet zicht op legalisatie of een geslaagd beroep op rechtszekerheid kan handhaving tegenhouden.
Ben ik als koper verantwoordelijk voor een illegale aanbouw die ik niet zelf heb gebouwd?
Bij aankoop na 1 april 2007 kan de gemeente u als huidige eigenaar aanspreken op het in stand laten van het bouwwerk. U hoeft de aanbouw daarvoor niet zelf te hebben gebouwd.
Wat is het verschil tussen de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit?
De omgevingsplanactiviteit toetst of het bouwwerk past binnen het omgevingsplan. De technische bouwactiviteit toetst de bouwtechnische eisen uit het Bbl. Beide kennen een eigen vergunningplicht. Een bouwwerk kan voor de ene activiteit vergunningvrij zijn en voor de andere vergunningplichtig.
Moet de verkoper vertellen dat een aanbouw niet vergund is?
Ja, als de verkoper dat weet of behoort te weten. Verzwijgt hij die informatie, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die daaruit voortvloeit.
Wat moet ik als eerste doen bij een handhavingsbrief over een aanbouw?
Verzamel de vergunningsstukken, achterhaal de bouwdatum en laat toetsen of legalisatie, rechtszekerheid, evenredigheid of bezwaar een rol speelt. Reageer altijd binnen de termijn die de gemeente noemt.
Kan ik een illegale aanbouw alsnog legaliseren?
Dat hangt af van het omgevingsplan, de technische bouwregels, welstand, burenbelangen en gemeentelijk beleid. Onderzoek dit vóór u akkoord gaat met sloop of aanpassing.
Conclusie: check de vergunningsstatus vóór de koop
Een aanbouw zonder vergunning verdwijnt juridisch niet door tijdsverloop. De gemeente kijkt naar de vergunningplicht, het omgevingsplan, het Bbl, de bouwdatum en de vraag of legalisatie kan.
Kocht u de woning na 1 april 2007, dan loopt u als huidige eigenaar een reëel handhavingsrisico. Kocht u vóór die datum en had u geen aanwijzingen voor een overtreding, dan kan rechtszekerheid bescherming bieden tegen een last onder dwangsom. Dat vraagt altijd om een dossiercheck. Want de gemeente kan in veel gevallen nog handhavend optreden met bestuursdwang.
| Twijfelt u over een aanbouw of verbouwing?
Twijfelt u over een aanbouw, dakkapel, schuur of uitbouw? Of heeft u een brief van de gemeente ontvangen? Laat eerst beoordelen wat juridisch klopt, voordat u reageert, betaalt, sloopt of een vergunning aanvraagt. JVDG juridisch advies controleert de vergunningstatus, het omgevingsplan, de bouwdatum en uw kansen bij legalisatie of bezwaar. 👉 jvdgjuridischadvies.nl/contact | info@jvdgjuridischadvies.nl | 06-41563507 |
